Patrimoine immobilier : des solutions concrètes pour les collectivités locales
Incendie, effraction, usure naturelle ou dommage causé par un événement climatique, etc. Les bâtiments publics sont régulièrement mis à rude épreuve. Les coûts de maintenance, de réparation, d’assurance ou encore de prévention constituent un budget conséquent pour la commune ou l’intercommunalité.
SMACL Assurances partage deux témoignages au sujet de la gestion du patrimoine immobilier :
- Lorient Agglomération, collectivité sociétaire de SMACL Assurances, s'est appropriée l'Autodiagnostic en vue de déterminer les pistes d’amélioration de sa politique relative au patrimoine immobilier.
- La société tbmaestro, partenaire de SMACL Assurances, apporte son expertise pour accompagner les collectivités dans l’élaboration de leur schéma directeur immobilier.
Évaluez vos risques liés au patrimoine avec l'autodiagnostic
L’Autodiagnostic a provoqué une prise de conscience.
Nadège Galhaut, gestionnaire assurances à la Direction des services juridiques de Lorient Agglomération
Dans quel contexte avez-vous découvert l’outil Autodiagnostic patrimoine de SMACL Assurances ?
Le Pôle Prévention de SMACL Assurances souhaitait connaître l’organisation mise en place par Lorient Agglomération pour gérer son patrimoine ; il m’a donc invitée à réaliser cet autodiagnostic. Comme nous avions subi deux sinistres d’ampleur en 2011 et 2012, entraînant un lourd impact sur les cotisations d’assurance lors du renouvellement du marché il y a 5 ans, j’ai trouvé la démarche intéressante.
Que représente le patrimoine immobilier de Lorient Agglomération ?
Il est constitué de bâtiments variés tels que des bâtiments administratifs, des logements, des châteaux d’eau, des stations d’épuration, et même des bunkers ! Pour une superficie totale d’environ 300 000 m² répartis sur les 25 communes de l’agglomération.
Quelle démarche de prévention mettez-vous en œuvre ?
Chaque année, je rencontre les directions les plus touchées par les sinistres pour leur présenter mon analyse annuelle de leur sinistralité. C’est l’occasion d’étudier et de décider ensemble des mesures à adopter pour réduire la fréquence et/ou l’impact des sinistres. Il peut s’agir de campagnes de sensibilisation ou encore l’installation d’équipements techniques préventifs, comme des sprinklers* par exemple.
La prévention du patrimoine immobilier de Lorient Agglomération est également appréhendée lors du renouvellement des contrats d’assurances, tous les 5 ans, et systématiquement après chaque sinistre.
Comment l’Autodiagnostic patrimoine peut-il contribuer à l’amélioration de la sinistralité de Lorient Agglomération ?
Je ne l’ai utilisé que très récemment, mais il a produit déjà ses effets : les questions auxquelles j’ai répondu par la négative ou n’ai pas pu répondre m’ont interpellée et interrogée. Elles ont provoqué une prise de conscience que je veux évoquer prochainement avec ma hiérarchie. Nous pourrions instaurer des mesures de prévention complémentaires permettant d’améliorer notre sinistralité et le coût des assurances.
* Extincteur automatique à eau
Optimisez le pilotage de vos bâtiments et infrastructures avec tbmaestro
Les collectivités connaissent leur patrimoine mais ne disposent pas nécessairement d'outil pour en piloter la performance.
Maxime Vancoillie, Responsable du pôle administration publique et médico-social, tbmaestro
Que peut-on attendre d’un audit du patrimoine ?
Les collectivités ont recours à l’audit en vue de réduire leurs budgets de fonctionnement, optimiser leurs investissements, ou tout simplement pour mieux connaître leur patrimoine.
L’audit, qui se décline ensuite en schéma directeur immobilier, est un outil puissant dans le cadre de réflexions ou questionnements très variés : les enjeux techniques et budgétaires du programme des travaux, l’inventaire du patrimoine selon le taux d’occupation (saturation ou au contraire, inoccupation), l’adaptation des bâtiments aux usages, aux activités pour lesquels ils sont loués ou mis à disposition, ou encore la réflexion sur la performance énergétique des bâtiments avec notamment l’entrée en vigueur du décret tertiaire.
En quoi est-ce un outil d’aide à la décision ?
Des décisions de trois types conduisent à la définition d’un schéma directeur immobilier. Celui-ci comprend :
- Un volet technique qui détermine les risques encourus si les travaux nécessaires ne sont pas réalisés et conduit à prioriser selon le type de risque. Par exemple les interventions à prévoir à très court terme concernent le risque incendie, le traitement de l’amiante, et toute situation qui met en danger du public.
- Un volet relatif à l’occupation des lieux pour identifier les optimisations possibles en fonction de l'usage et ceux qui occupent les locaux (associations, administrés ou non de la commune, services de la collectivité, etc.).
- Un volet organisationnel qui permet de vérifier que les bâtiments sont bien adaptés aux utilisations qui en sont faites. Les collectivités récupèrent parfois des immeubles d’habitation pour les transformer en locaux opérationnels : aménager une crèche dans un ancien logement n’est pas toujours très facile ni adapté.
De ce panorama complet découlent plus facilement les prises de décision. Les solutions proposées dans le cadre de l’accompagnement de tbmaestro sont le plus souvent la réhabilitation de locaux et le déplacement ou le rassemblement d’activités qui permettent d’affecter des m² à d’autres usages, de lancer un programme de travaux ou encore de vendre une partie du patrimoine.
Quels sont les éléments nécessaires à la réalisation de l’audit ?
Les collectivités connaissent leur patrimoine mais ne disposent pas nécessairement d'outil pour en piloter la performance via des indicateurs et en assurer une gestion optimisée.
Quand les collectivités nous sollicitent, notre première question est de savoir si elle possède une liste des bâtiments (date de construction, surface, adresse, liste des occupants, etc.). Bien souvent c’est incomplet et/ou les informations ne sont pas centralisées.
L'intérêt de l'audit est justement de les aider à consolider cette base patrimoniale qui constitue le socle de la feuille de route à établir et qui leur permettra de faire vivre le plan d'actions stratégiques dans le temps.
À propos de mandat, quelle est la période la plus appropriée à un audit ?
Toutes les situations se retrouvent, nous pouvons être sollicités :
- en début de mandat, il y a un intérêt pour bien connaître le patrimoine et axer les actions et investissements au bon endroit en évitant le saupoudrage peu efficient
- en milieu de mandat, pour le bilan intermédiaire et pour se projeter par la suite
- en fin de mandat, le bilan valorise l’action, il permet de préparer le programme de la prochaine mandature.
Une cinquantaine de collectivités font confiance à tbmaestro : Niort, La Rochelle, Chambéry, Montbéliard, Saint-Nazaire, Châteauroux Métropole, Limoges, le Département du Val d’Oise ou encore celui de la Charente-Maritime…
Plus d'informations
Les outils proposés par SMACL Assurances :
- L’Autodiagnostic : accessible depuis votre espace assuré, il se présente sous forme de questionnaires thématiques liés à la gestion des risques (incendie, malveillance, risques routiers, santé et sécurité au travail, etc.).
- Découvrez notre service de gestion de votre patrimoine.
- Notre guide de bonnes pratiques : La prévention du risque de malveillance sur votre patrimoine